支持居民换购住房，一文梳理个税优惠要点

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正在考虑“卖旧买新”、“以小换大”改善住房的小伙伴们请注意！国家支持居民改善居住条件的税收福利又续期啦！当初卖房时缴纳的个人所得税，可以申请退税啦！具体怎么退、能退多少？快跟随小编一文看懂关键要点吧！

01 政策依据——换房退税政策延续
根据《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号），自2026年1月1日至2027年12月31日，如果出售自有住房，并在出售后1年内在市场重新购买住房，那么对出售现有住房所缴纳的个人所得税，可以按规定申请退还。

02  谁能享受——看看是否符合条件
要享受这份政策红利，换购行为必须同时满足以下两个退税申请的“硬门槛”。
买卖要在同一城市
出售的旧房和后来新购的住房，必须在同一个城市范围内。
注意：“同一城市范围”指同一直辖市、副省级城市、地市级（地区、州、盟）所辖全部行政区范围。例如，在重庆市内的“卖一买一”符合要求，跨城市的换购则不符合。
产权人要直接关联
申请退税的纳税人，应为新购住房的产权人或产权人之一。

03 能退多少
退税与“卖旧”和“买新”的金额直接关联，计算规则分两种情况。
1.新购住房金额≥现住房转让金额时，全额退税

当新购住房金额（不含增值税）大于或等于现住房转让金额时，可全部退还现住房转让时已缴纳的个人所得税。

2.新购住房金额<现住房转让金额时，按比例退税

当新购住房金额（不含增值税）小于现住房转让金额时，按新购房金额占现住房转让金额的比例退税。

计算公式
退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税

金额认定小贴士
1.“新购住房金额”：新房看网签备案的购房合同中注明的成交价格；二手房看房屋的成交价格。
2.“现住房转让金额”：指房屋转让的市场成交价格。

04时间关键点
政策有效期：
2026年1月1日至2027年12月31日
个人换购周期
完成“卖旧”后，仅有1年时间完成“买新”。时间起算标准如下。
（1）出售现住房时间：以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
（2）新购住房时间：
购买新房：以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案时间为准。
购买二手房：以契税的完税时间或不动产权证登记时间为准。


05如何办理
申请退税流程清晰，按以下步骤准备即可。
对照资格
确认自己是否符合上述“同一城市”和“产权人一致”的核心条件。
备齐材料
（1）纳税人身份证件。
（2）现住房的房屋交易合同。
（3）新购住房的证明。
买新房：提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
买二手房：房屋交易合同、不动产权证书及其复印件。
（4）《居民换购住房个人所得税退税申请表》（可现场领取填写）。
现场办理
向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关（通常是房产交易大厅的税务窗口）提交退税申请。

温馨提示
若未在“卖旧”后1年内完成“买新”，将无法享受退税政策，建议您合理规划换房时间哦~

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知道了